文/左虑远
5月4日，长沙经开区机关青年干部2023年五四青年节主题座谈会召开，与会青年纷纷表示将以昂扬的斗志和饱满的热情，投身到火热的园区“二次创业”。
青春正盛的长沙经开区，在三十周岁后，走上了一条避免“中年危机”的转型之路。
作为全省规模工业体量最大的园区，2022年，长沙经开区实现企业总收入3454.6亿元， 规模工业总产值增长11％。今年1月，长沙高质量发展重大项目集中开工活动中，在长沙经开区及长沙县片区分会场有46个重大项目正式开工，计划总投资465.85亿元。
企业还在不断发展，项目还在陆续建设。但能供应的工业用地，真的不多了。
站在用地濒临“天花板”的窗口期，如何盘活低效工业用地，将“存量”变“增量”，成为破解产业园区“中年危机”的关键一招。
是时候行动了。
2022年3月，长沙经开区推出《关于加快小微园区建设提高亩均效益的实施办法》，鼓励企业盘活闲置低效工业用地，建设小微园区。
简单来讲，企业可以获得一系列政策支持，利用自有低效闲置用地，重新开发建设包含厂房、研发及相关配套设施的高品质产业空间，租售给产业链上下游企业，打造一个产业综合体。
改革创新吹皱一池春水。一年来陆续30余家有地企业向园区咨询或提出小微园区建设意向，其中7家企业实现准入，3家企业已开工建设。
动作最快的企业，现在已经封顶，今年4季度，厂房类业态将投入交付使用。
产业变革
长沙经开区推动盘活存量用地建设小微园区，背后有深意。
还得先从顶层逻辑说起。
从宏观层面看，经济发展阶段变了。党的十八大以来，顶层对经济发展阶段性特征的认识不断深化。2013年的表述，是增长速度换挡期、结构调整阵痛期和前期刺激政策消化期“三期叠加”；2014年，提出新常态；到2017年党的十九大，提出我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。二十大再次明确，高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。
从中观层面看，产业发展形态变了。经济发展方式出现的变化，反映到产业形态上来，很直观。在经济高速增长阶段，一家制造业企业需要大量土地，建设厂房，开足马力全力生产。当转型到经济高质量发展阶段，制造业企业需要在“微笑曲线”两端持续发力，研发、设计、售后服务等环节占据整个产业链的比例大幅提升，产业形态更丰富了。
从微观层面看，产业发展形态的变化，将引导产业承载空间改变。纯粹的单层厂房已不再能满足工业4.0的需求。一个高品质的产业空间，必须有更多的研发、中试空间，并配备必要的员工住房、餐饮等生活配套设施。厂房流水线工人敲敲打打热火朝天的场景，将逐渐让位于忙碌的机械臂操作，以及更多靠智力驱动的研发设计工作。
所以，产业发展对承载空间的需求，与产业空间的供给现状，形成了结构性错配：
一些老企业错过发展机会，不再需要大量厂房，转而出租给其他企业，用于仓储物流，导致金贵的工业用地资源没能发挥出应有效益。
而处于“产业夹心层”的成长型企业，既没能力自己拿地建厂，也不是那种只需租几间办公室的初创型企业。它迫切需要一个具备研发、中试和生产厂房于一体的高品质产业空间，却难以找到合适平台。
长沙经开区在此时推进小微园区建设，盘活存量供地用地，正是为了解决这个产业空间的结构性错配问题。
产业空间
笔者超爱看一个家装类综艺《梦想改造家》。节目里，设计师总能把业主老破小的房子改造成舒适明亮的新家，让业主惊叹不已。
长沙经开区的小微园区建设，正在试图做同样的事。
这是一次产业空间供给侧的二次创业。
首个小微园区建设项目中电智造园，原地块闲置数年，仅建了几间略显破败的钢结构厂房。小微园区政策出台后，企业引入国内知名的专业产业园区运营商中电光谷，成立新的公司，充分利用土地价款不增收、报建“零收费”、研发用房比例大、准予产权分割等改革举措，快速投入到小微园区建设中来。
这个占地约69亩的小微园区，计划2023年第四季度实现全面交付，后续预计可实现6亿元的年产值和3500万元以上的年税收。
中电智造园提供的，不是单层厂房，而是厂、研、办一体化的创新产业空间：大量的4-5层的独栋厂房，1楼高达7.2米，可以适应大型制造业生产；2楼以上则可用于荷载要求相对较低的通信电子设备、高端医疗器械、精密仪器设备等研发、中试和小规模制造。
这种“堆叠式”厂房形态，在有限的工业用地资源上，通过空间折叠的方式，推动“工业上楼”，释放更多高品质产业发展空间，同时在智造园内融入生产配套、生活服务配套，为成长型企业提供了发展平台。
对长沙经开区而言，解决了增量工业用地紧缺问题，亩均税收效益也将显著提升；
对有地企业而言，盘活了土地，通过产权分割，出租出售产业空间，引入专业机构运营小微园区，有了长效收益；
对于更多涌入长沙经开区的成长型企业而言，不需重资产拿地建厂，有了“拎包入住”的高品质产业空间。
一举三得。
借鉴高手
如果把视野再抬高一些，不难看出，小微园区建设是长沙经开区开展亩均效益改革、推进存量产业用地更新的一个具体抓手。
经过30年发展，园区体量不断壮大，与大多数国家级开发区一样，长沙经开区同样面临发展空间受限、土地要素趋紧等堵点难点。从2022年开始，亩均效益改革成为园区“三十而立再出发，二次创业攀新高”的首要任务。
在改革道路上，长沙经开区并非独行者。
近年来，沿海多地将小微园区建设和“工业上楼”工作作为亩均效益改革的关键举措来部署推进。
如苏州工业园区以“产业用地更新”为主线，明确收储收购、拆除重建、改建扩建、转型为产业园等方向，分类推动企业转型升级和土地高效利用。
深圳则是国资直接下场带头建设，从2023年起，按照每年建设不少于2000万平方米，连续实施5年的进度，向社会提供“工业上楼”的高品质低成本产业空间。
今年初，广州南沙新区的一则征求意见稿，更引发业界讨论：《广州南沙新区（自贸片区）支持新兴产业园发展的用地管理意见（征求意见稿）》提出新型产业园用地（M9）概念，直接从用地性质和规划指标上为高品质产业空间打开新通道。
他山之石，可以攻玉。今年初，长沙经开区组织相关部门及小微园区建设意向企业分赴广东、上海、江苏、浙江等先进地区学习经验。多位参加考察学习的企业家表示，沿海地区此类高品质产业空间的规划建设理念和实际呈现效果都很惊艳，对长沙经开区的小微园区建设来说，极具借鉴意义。
通过一年多的小微园区建设实践，长沙经开区正在盘活存量工业用地、打造高品质产业空间的路上积累更多经验。
可以预见的是，围绕亩均效益改革这一课题，未来长沙经开区或许还将从工具箱中拿出更多工具，坚持开明发展、精明增长的理念,利用有限土地资源产出最大效益,以此来打造“两基地、两标杆”，推动建设全球高端装备制造业基地的使命任务。
拭目以待吧。
一审:陈琪
二审:蒋炼
三审:黄姿
责编：李欣雨
来源：新湖南长沙经开区工作站
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