园区土地航拍图，紫色框内为此次盘活的百亩工业用地。受访者/供图

6月25日，株洲市天元区新马工业园内一块百亩空地上，正“长”出两大重要产业项目——真兰汽车零部件（德科总部基地）项目与六和方盛智能制造工厂项目。现场如火如荼，待这两个项目建成后，不仅可进一步提升北汽株洲分公司本地配套率，还可辐射周边汽车主机厂，强壮株洲新能源汽车产业的筋骨。

这块“低效用地”，是如何变成发展“热土”的？记者探访了背后的故事。

【困境】“腾不出”的地

这块工业用地一度“遇冷”。

2018年8月，株洲汇隆实业发展有限公司通过挂牌取得一宗国有建设用地使用权，地块位于株洲市天元区新马工业园，总面积228亩，用途为工业用地。因企业受疫情及市场形势影响，项目用地实际开发面积仅28亩，剩余200亩土地因企业难以继续开发建设，构成低效用地。

要盘活这一低效用地，还有一个最大难题待解。

原来，该项目用地于2018年核发不动产证，且不动产证已抵押银行贷款，如采取传统的解题思路——部分收储方式盘活土地，则需企业提前偿还贷款解押，再办理不动产证分割，但企业资金压力大，无法偿还贷款，导致不动产证无法解押，地块分割收储难以推进，土地盘活进入僵局。

而纵观新马工业园，位于株洲高新区，有着较成熟的现代化产业基础，麦格米特二期、海纳川二园区等新能源汽车产业配套项目都集聚于此，不少产业项目也等着落地，盘活闲置地块势在必行。

【破局】“部分收储+部分自主开发”

一边是项目等着用地，一边是有地却“腾不出来”，如何让“土地存量”变“发展增量”，让工业土地长出更多“金子”？

根据企业发展现状及诉求，通过详细调研、评估和多方法律咨询，从保障重点产业项目落地、推动园区土地高效利用等方面统筹考虑，株洲市资规局组织相关部门与企业多次沟通协商、调度，最终采取带抵押“部分收储+部分自主开发”方式盘活。

首先要解决待抵押难题。为此，株洲市资规部门多次与抵押银行协商，确定按照1天内完成不动产证“解押、分割、再抵押”方式，推进部分收储工作。株洲市资规局、园区和抵押银行实地演练并审核资料，破解带抵押土地盘活僵局。

地块刚腾退，招商立即跟上。收储和招商高效联动，根据招商信息，主动牵线搭桥，提前锁定意向用地单位，为收储土地再供应做好前期准备，减少土地收储后长期沉淀风险，提高土地利用质效。

如今，通过重新分割收储100亩低效空闲用地，其中，40亩地腾给了真兰汽车零部件（德科总部基地）项目，60亩地腾给了六和方盛智能制造工厂项目真兰项目。天元区自然资源局全程主导土地收储及挂牌出让，高科集团土开公司全力配合，顺利完成地块解押、权属确认等复杂流程；市资规局全程介入指导，该局开发利用科全程指导土地储备、供应等关键环节，确保土地资源精准匹配企业需求。

两大项目还实现了“拿地即开工”。

解决了地的问题后，为了做到“拿地即开工”，市、区两级部门协同攻坚。在审批环节，市不动产登记中心提前介入耐心指导，并开启“极速通道”，将不动产权证审核时间压缩至1个工作日；天元区住建局创新推行“容缺受理+技审分离+提前介入”机制，允许企业在土地挂牌期间同步提交施工图预审，并提前进行开工条件审查指导，为项目施工提前扫清障碍。

【效益】一举多得

这场低效土地盘活行动的多赢效益才刚开始。

据介绍，六和方盛智能制造工厂项目将形成年产60万台套汽车车身钣金件等冲压焊接产品的生产能力。真兰汽车零部件（德科总部基地）项目将投入大型注塑机、自动机器人涂装线、装配生产线等生产汽车塑料件等先进设备。两大项目将为株洲新能源汽车产业“添翼”。

“通过‘分割收储—再供应’盘活102亩土地，剩余98亩低效用地由企业利用收储资金自主再开发，不仅盘活汇隆项目低效用地，也为新入园企业提供高效土地要素保障， 同时解决了收储资金来源问题。分割出让引进2个产业项目，固定投资合计3.5亿元，年内可建成投产，预计年均可产生税收3000万元，增加200多个就业岗位。”市资规局相关负责人表示。

株洲的解题思路还将在全省推广。近日，湖南省自然资源厅公示了20个湖南省土地盘活增效改革创新典型案例候选项目，株洲《带押开发，巧破僵局——株洲市巧解抵押融资土地盘活难题》案例入选其中。

市资规局党组书记、局长徐业伟表示，盘活闲置低效土地是园区发展的重要途径，亦是未来园区发展道路上的重要课题。当前，全省部分企业受产能腾退或市场影响，面临土地抵押且开工建设难等问题，株洲创新采取带抵押“分割收储—土地供应”并行推进方式盘活，为全省类似项目盘活提供了较好示范。

作者：易蓉 陈华 郭淑珍

责编：张弥郁

一审：张弥郁

二审：邹林

三审：吴丹

来源：株洲高新区（天元区）融媒体中心

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